中国医药城打造“321”综合节地模式

泰州医药高新区作为江苏省重点建设的特色产业基地之一，是省委、省政府重点打造的全省生物技术与新医药产业核心区、综合改革试验区、转型升级先导区。 2006年11月，中国医药城正式启动建设。正在建设中的中国医药城总体规划面积30平方公里，由科研开发区、生产制造区、会展交易区、康健医疗区、教育教学区和综合配套区等六大功能区组成。规划建设中，市委、市政府高度重视，2008年提出“建成国家高新区，成为泰州新亮点”。2009年3月，泰州医药高新区升级为国家级高新区，成为首家国家级医药高新区。 近年来，医药高新区努力践行五大发展理念，以土地资源节约集约利用为根本，进一步推进“双提升”行动落地见效，积极服务“三大主题工作”，按照“企业 集中、产业集群、要素集聚、土地集约”的总体要求，积极转变园区开发建设的传统模式，创新土地利用方式，探索打造符合医药产业特色的“321”综合节地模式，以最少的土地资源消耗实现节地水平和产出效益的最大化。据统计，2011年~2015年，高新区单位GDP建设用地占用规模由每亿元842亩下降到431亩，下降率达49%，建设用地地均公共财政预算收入由每公顷20.9万元增加到59.2万元，年均增长45.8%。

　　 三维立体利用模式 　　 泰州医药高新区国土资源分局高起点、高标准规划，从源头上最大限度挖掘土地资源利用潜力，确立了三维立体开发理念，推进空中资源高端化利用，地面资源精细化利用，地下资源拓展化利用，通过用地结构分层立体化使用，发挥土地产出的“倍增效应”。 　　 优先空中发展。高新区以土地节约集约引领规划和开发，坚持建4层以上高标准厂房，部分达10层以上。通过高标准厂房打破医药资源零散分布的传统格局，推动医药产业有效集聚，实现医药产业链上下游的无缝隙配套。目前，全区高标准厂房共169幢，占地1903亩，计容建筑面积215万平方米，平均容积率1.69。已建成投入使用的厂房入驻企业近600家，使用率达85%以上，按定额指标测算，节省土地2501亩。此外，他们还对高压输电线走廊实行土地分层复合利用，建成集医药种植、道路交通、绿化景观为一体的生态走廊，有效节约土地1350亩。建成地上3层以上立体停车场1.7万平方米，节地85亩。 　　 用足地面资源。建立项目用地准入门槛制度，实行差别化分类供地，以投资强度定规模，以产业方向定层次。对投资强度低于500万元/亩的，一律进入高标准厂房；对符合独立供地的企业，由园区“5+X”联席会议综合评定。目前，园区在建独立用地产业化项目35个，占地2300亩，总投资128亿元，平均单个项目投资近4亿元，亩均投入约556万元。阿斯利康制药有限公司在全球药企中排名前6位，其生产基地总投资超过3亿美元，用地仅138亩，投资强度达217万美元/亩，比定额指标少用地420亩，用地规模仅为传统企业的1/4。为进一步优化产业细分、凸显产业优势，结合园区集聚了多家医疗器械生产企业的发展现状，适时规划和启动了高端医疗器械集聚区建设。目前，已建成高端医疗器械区一、二期高标准厂房，占地236亩，建筑面积26.7万平方米，容积率1.7，已入驻蒂姬尔、华能、三鼎等32家企业；三期高标准厂房也已启动规划建设，占地115亩，建筑面积13.5万平方米，容积率1.77。 　　 拓展地下空间。高新区在全省开创了工业用地出让地下空间的先河，利用地下空间资源建设了能源站、综合管廊等。目前，已建成教育教学区、中试三期等6个地下新能源站，实行集中供冷、供热、供气、供电，与地上常规能源站相比，可节约用地120亩。全区已建成泰州地区唯一的综合管廊，长1千米，内设空调管道、自来水、消防、热水、蒸汽管道、高压线缆、弱电管道等线路总长超30千米，现已覆盖园区教育教学区北部约2.5平方公里区域，这样一来，工程管线布局更为紧凑，地下空间得到合理有效利用，同时避免了各种城市架空线，城市市容和空间形态更加整洁美观。另外，可以提前预留未来市政管线空间，以满足城市长远发展，也更有利于城市管线安全运行、日常维护和更新扩容，降低了运营成本，避免了管护单位对地面的重复性开挖与城市“拉链”现象，进一步提升了城市发展内涵和重要基础设施的可持续发展能力，共节约用地40余亩。已建成地下停车场达20余万平方米，节地300亩；地下3层立体停车库12.7万平方米，节地 190亩。据统计，全区已开发利用地下空间66万平方米，有效节约土地650余亩。

　　 二次开发利用模式 　　 策应土地利用供给侧结构性改革，针对土地资源紧缺的现状，高新区摒弃盲目扩张和资源消耗的传统模式，通过多种方式推进土地二次开发利用，处置“僵尸企业”，盘活闲置资产，努力缓解土地供求结构性矛盾。 　　 转型升级再利用。积极开展“腾笼换鸟”，针对部分传统产业在转型升级过程中，因产品技术落后、产能下降导致企业发展困难或破产，造成土地闲置的情况， 借助产业结构调整，引导新兴朝阳产业，鼓励新产业、新业态利用低效存量土地。医药高新区下辖的经济开发区内，传统老企业较多，部分企业产品已被市场淘汰， 土地利用效率低下，甚至存在闲置。为此，经济开发区及时调整产业发展思路，重点引入新光电、新机电、新能源、新材料和现代服务业等产业，盘活存量土地。安方电力科技有限公司原生产传统机电产品，用地101亩，2010年年产值1870万元，利税121万元。企业利用厂内空地，通过转型升级引进新生产线，开发配网自动化、电能质量监测等系列产品。2015年实现销售收入5.52亿元，利税4336万元，亩均利税达43万元，产出效益比之前提升了36倍。 　　 供给倒逼再利用。从土地供给层面出发，以土地指标的紧缺倒逼土地资源再利用。对低效利用严重的企业，实行严格的指标管控，企业在发展过程中不得继续新 增用地面积，必须在原有土地上加大投资力度，提高土地产出效益。围绕“去产能”，把好项目用地准入关。对不符合国家产业政策的项目一律不供应土地。对“互联网+”等国家鼓励发展的新产业、新业态，采取差别化用地政策，以“先存量、后增量”的原则，鼓励盘活利用现有用地，引导新产业集聚发展，支持新业态发展。新源电工器材有限公司为扩大生产规模，需新增用地。在土地供应紧张的情况下，政府引导其利用某机械制造有限公司闲置的厂房和土地93.7亩，新上6条 生产线扩大产能，主要生产超特高压绝缘纸板和绝缘成型件。2015年，该公司实现销售收入2.5亿元，利税4520万元。 　　 市场调节再利用。针对部分“僵尸企业”，采取收回、转让、置换等市场方式，加大闲置低效用地的盘活处置力度，推动土地二次开发利用。某电梯生产企业因 项目资金原因成了“僵尸企业”。政府通过市场调节，实行有偿回购，重新将土地供地给巨腾电子科技有限公司，生产笔记本电脑、平板电脑和其他手持装置金属机 壳，预计年产值可达15亿元、利税2亿元。

　　 一体共享利用模式 　　 高新区引入“一体化”建设理念，按照“集中建设、共享共用”的原则，推动“平台集中、配套集成”，建立产业平台、能源配置、教育设施、公共服务四大共享机制，探索出符合医药产业特色的土地共享利用模式，既降低了企业投资和运营成本，又节约了有限的土地资源。 　　 产业平台共享。突破一般开发园区独立配套思路，建设了覆盖医药研发、生产、销售的全产业链公共服务平台，面向落户企业开放，实施资源共享。目前，高新区已建成运营的16个公共服务平台，占地130亩，比传统企业自建平台节约用地750亩。平台上集纳了160多家企业，4000多名员工在平台上从事研发、生产、销售业务。中国医药城华为物流平台建筑面积2万多平方米，集中了赛诺菲巴斯德、武田制药、石药集团等13家国内外知名企业，年销售额突破50亿元，比传统的企业自建平台节约用地约300亩；中国医药城疫苗工程中心落户的10家疫苗企业中，正在研发申报国家一类新药的就有5个。 　　 能源配置共享。突出“绿色”发展理念，利用地下综合管廊，充分整合地下利用功能，将区内6个能源站连成一体，区内行政服务区、生产集聚区、教育教学区、居民生活区紧密相通，每个能源站可直接服务3千米半径范围，实现能源共享共用，能源配置更加科学合理，年节能1581万千瓦时,节约1943吨标煤，年二氧化碳减排量1.38万吨，与传统独立能源供应相比，节能减排效果超30%，既降低了能源消耗，又节约了土地资源。 　　 教育设施共享。教育教学区内南京中医药大学翰林学院等三所独立学院，规划需用地2800亩，通过对教育教学各类资源实行整合，三所学院共用体育场、图书馆、食堂等公用资源，打破高校之间相互独立的格局，建设“没有围墙的大学”，实际节约用地1450亩。 　　 公共服务共享。借鉴新加坡的新型社区服务概念，在全区范围内打造了包括工业邻里中心、教学邻里中心、社区邻里中心等六大邻里中心，独立供地企业一般不单独建设食堂、宿舍、运动馆等配套设施，由区内邻里中心实施统一配套，将包含商业、文化、体育、卫生、教育等生活服务设施进行一体化建设，形成综合性市场，为百姓提供“一站式”服务。打破了传统沿街为市的粗放型商业形态，通过用地集约化引导低碳环保绿色新型商业化模式，节约土地300亩。